德国疫情日记57：疫情肆虐，房价反而更贵了

体坛周报全媒体驻德国记者 杨子江

德国的房地产已经连涨10年。新冠疫情爆发之初，曾有专家明确表示，德国房地产行业受经济危机影响，很快将下跌。但至少目前为止，德国的房价和房租还是逆市上扬。

德国的房租这几年持续上扬，以德国房价最高的城市之一慕尼黑为例：30平米的房间租金已从2011年的每平米15.31欧元上涨到了2020年的28.44欧元，几乎翻了一倍。巴伐利亚州同期的租金从10.79欧元上任到了17.33欧元，全德国范围内则从7.63欧元上涨到11.61欧元。

德国人的房产自有率达到42%，在整个欧洲不算低。房租上涨，再加上购房贷款利率常年在1%上下徘徊，所以买房的德国人越来越多。值得一提的是，德国的房屋是按使用面积计价，我们还是以慕尼黑为例，一套离地铁口3分钟路程的公寓房，63平米的使用面积，售价49.5万欧元，这一费用不包括中介佣金、公证费用、地税等一系列杂费，这些加起来应该是房价的10%左右。也就是说，在慕尼黑买这样一套房子，大概要付450万人民币左右。

慕尼黑、汉堡和法兰克福算是德国房价最高的地方，基本上属于德国楼市的风向标，其地位相当于中国大陆的北上广深。如果你不想在德国的一线城市买房，而只想在纽伦堡、杜塞尔多夫、多特蒙德这样的城市生活，那么买同样大小的房子你可以少出一半或1/3的钱。我们之前说过，德国这些年的房贷一直维系在一个很低的水准，1%上下徘徊，而最近10年期的贷款利息更是低至0.7%。

德国2020年第一季度的房地产报告看起来就像这几年繁荣时期的延续，与2019年第一季度相比，公寓的平均购买价格上涨了6.1%，小户型的售价上涨了6.9%。由于德国政府对出租房有保护措施，所以租金虽然上涨，但涨幅不大：新合同租金平均上涨0.6%，现有租金上涨1.2%。以柏林为例，租金从2019年6月起冻结5年，从2022年起，才能有微量的所谓“通胀调整”，但上浮不能超过1.3%。

受禁足令的影响，德国很多人无法外出看房，但德国的很多售房网站也提供了虚拟看房服务，采用3D视角，让购房者能身临其境。德国最大的售房网站Immoscount24在3月中旬德国政府宣布出行禁令时，流量一度下降，但过去3周，用户数量又多了30%，比新冠大流行之前还高，这导致德国房价还有上涨空间。

不过，由于疫情导致失业人口增多，银行方面回收贷款的压力也大，德国人像以前那样“零首付贷款”的可能性越来越低了。银行通常要求首付至少在房价的40%左右，那意味着买一套20万欧元的房，就要付8万欧元，相当于60万人民币左右。德国人平均税前收入3000欧元左右，要攒购首付可并不容易。这么高的首付，对于很多月光的德国人很要命，因此德国人也是大呼“买不起房了”。

然而，普华永道的一份调查表明，房地产行业的运作方式不像股票市场，可以看到对全球政治和经济发展极其短期的反应，房地产对新冠危机的反应，很可能会滞后一些。而据彭博社的消息，美国著名的私人股权投资和投资管理公司黑石集团，已经完成了一项针对欧洲房地产的98亿欧元的基金筹集，一旦有公司如当年的金融风暴那般扛不住选择出售资产，黑石集团将进行抄底操作。